Vztahy mezi SBD HODOŇAN a SVJ: Když se správa bytů komplikuje

Správce bytového domu hraje klíčovou roli v zajištění funkčního a efektivního provozu nemovitosti. Co se ale stane, když vztahy mezi správcem a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) nejsou zcela transparentní? Tento článek se zaměřuje na konkrétní případ vztahu mezi SBD HODOŇAN a SVJ a upozorňuje na důležité aspekty, které by měl každý vlastník jednotky znát.

Co znamená být vlastníkem v SVJ a jaké má povinnosti

Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v bytovém domě automaticky znamená členství v místním společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Základní povinnosti vlastníka v rámci SVJ:

Finanční zálohy: Vlastník je povinen hradit zálohy na správu domu a pozemku ve výši stanovené shromážděním. Tyto zálohy zahrnují platby do fondu oprav a zálohy za služby spojené s užíváním bytu.
Účast na rozhodování: Vlastník má právo a zároveň povinnost účastnit se shromáždění SVJ a podílet se na rozhodování o důležitých otázkách spojených se správou nemovitosti.
Dodržování pravidel: Každý vlastník je povinen dodržovat stanovy SVJ a další pravidla pro správu domu a pozemku.
Oznamovací povinnost: Vlastník musí oznámit změny týkající se jednotky a počtu osob, které ji užívají.

Právní rámec fungování SVJ upravuje především Občanský zákoník č. 89/2012 Sb., který v § 1194–1216 stanovuje základní pravidla pro společenství vlastníků.

Co znamená být smluvním správcem a jaké má povinnosti

Smluvní správce, jakým je v našem případě SBD HODOŇAN, je subjekt, který na základě smlouvy zajišťuje správu domu a pozemku. Správce není statutárním orgánem SVJ, ale poskytuje profesionální služby na základě mandátní nebo podobné smlouvy.

Klíčové povinnosti smluvního správce:

Vedení účetnictví: Správce je povinen vést přehledné a oddělené účetnictví pro každé SVJ podle Zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb.
Správa financí: Zajištění výběru záloh na správu domu a pozemku a záloh za služby, jejich evidence a využití v souladu s rozhodnutím shromáždění.
Technická správa: Zajištění běžné údržby, oprav a revizí technických zařízení.
Administrativa: Svolávání shromáždění, příprava podkladů pro jednání, vedení dokumentace SVJ.
Transparentní hospodaření: Správce musí jasně oddělovat majetek SVJ od svého majetku a zajistit transparentní nakládání s financemi SVJ.

Správce je povinen jednat s péčí řádného hospodáře a v nejlepším zájmu SVJ. To znamená, že by měl vždy upřednostňovat zájmy SVJ před svými vlastními zájmy.

Dvojí role SBD HODOŇAN jako člena SVJ a správce

Specifická situace nastává, když je správcovská firma zároveň jedním z vlastníků jednotek v SVJ, což je případ SBD HODOŇAN. Tato dvojí role může vést k potenciálnímu střetu zájmů.

Střet zájmů v praxi:

SBD jako vlastník by mělo mít zájem na co nejnižších nákladech na správu domu, ale mnohdy tomu tak není. Často upřednostňuje svou roli správce před rolí vlastníka.
Jako správce má zájem na maximalizaci svých příjmů za poskytované služby.
Rozhodování o výběru dodavatelů může být ovlivněno obchodními vztahy správce.
SBD může navyšovat náklady na správu, které následně samo fakturuje, místo aby jako vlastník hledalo úspory.
SBD jako vlastník by mělo stejně jako ostatní vlastníci dodržovat stanovy SVJ, ale v praxi často prosazuje postupy, které jsou v rozporu se stanovami a zájmy ostatních vlastníků.
SBD HODOŇAN jako vlastník účelově souhlasí s platností shromáždění vlastníků s účastí pod 50%, přestože tato praxe je v rozporu se stanovami SVJ a občanským zákoníkem.

Je důležité, aby SBD HODOŇAN v roli člena SVJ jednal jako kterýkoli jiný vlastník a nenadužíval své postavení správce k prosazování vlastních zájmů na úkor ostatních vlastníků.

Problematické aspekty ve vztahu SVJ a SBD HODOŇAN

Na základě dostupných informací se nyní zaměříme na některé problematické aspekty ve vztahu mezi SVJ a SBD HODOŇAN, které mohou být v rozporu s právními předpisy a zájmy ostatních vlastníků.

Oddělené účetnictví podle zákona

SVJ je samostatnou právnickou osobou s vlastní právní subjektivitou, a proto musí vést své vlastní účetnictví odděleně od účetnictví správce. Podle poskytnutých informací však:

SVJ nemá vlastní samostatné účetnictví, které by bylo oddělené od účetnictví SBD HODOŇAN.
SBD HODOŇAN účtuje SVJ ve svém vnitropodnikovém účetnictví jako své bytové středisko.
SVJ je vedeno jako neoddělitelná součást účetnictví SBD HODOŇAN.

Tento způsob vedení účetnictví je v rozporu s Vyhláškou č. 504/2002 Sb., která upravuje účetnictví pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, a s Českými účetními standardy.

Finanční úřad pro Jihomoravský kraj k tomu uvádí, že SVJ musí mít vlastní samostatné účetnictví a není možné ho účtovat jako středisko SBD HODOŇAN. Odpovědnost za vedení účetnictví má statutární orgán SVJ.

Oddělení majetku SVJ od majetku správce

Další problematickou oblastí je nedostatečné oddělení majetku SVJ od majetku SBD HODOŇAN:

SVJ nemělo až do roku 2024 vlastní bankovní účet.
I po založení vlastního účtu SVJ v roce 2024 jsou finanční prostředky od některých vlastníků SVJ nadále vedeny na bankovním účtu SBD HODOŇAN.
Finanční prostředky od vlastníků SVJ jsou účtovány v účetnictví SBD HODOŇAN.
Není zajištěna dostatečná transparentnost a oddělení finančních toků mezi oběma subjekty.

Toto uspořádání je v rozporu s Občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb., který stanovuje, že majetek SVJ musí být oddělen od majetku ostatních subjektů, včetně správce.

Vyplácení odměn předsedovi SVJ bez rozhodnutí vlastníků

Podle dostupných informací:

SVJ nikdy neschválilo podle stanov SVJ odměnu statutárnímu orgánu.
Předseda si sám stanovil vlastní finanční odměnu.
SBD HODOŇAN neoprávněně vyplácí tuto odměnu z prostředků SVJ.

Takový postup odporuje stanovám SVJ a Občanskému zákoníku č. 89/2012 Sb., který vyžaduje, aby o odměňování statutárních orgánů rozhodovalo shromáždění vlastníků.

Přivlastňování finančních prostředků ostatních vlastníků SVJ

Znepokojující je také tvrzení, že:

SBD HODOŇAN si přivlastňuje finanční prostředky ostatních vlastníků SVJ ve svůj prospěch.
V účetnictví střediska SVJ a SBD HODOŇAN nelze dohledat skutečně přijaté zálohy od jednotlivých vlastníků.
Uhrazené zálohy vlastníků SVJ a nájemníků SBD HODOŇAN jsou evidovány v samostatné evidenci mimo účetnictví SBD HODOŇAN.

Tyto praktiky mohou být v rozporu s několika právními předpisy, včetně Zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. a Zákona o poskytování plnění spojených s užíváním bytů č. 67/2013 Sb.

Daňové a účetní aspekty

Současný způsob správy má také daňové implikace:

Na poskytované služby SBD HODOŇAN pro SVJ nevystavuje faktury (fakturovalo by samo sobě).
Služby SBD HODOŇAN pro SVJ jsou evidovány jen ve vnitropodnikovém účetnictví.
Za služby pro SVJ neplatí SBD HODOŇAN daň z přidané hodnoty a daň ze zisku.

Tento postup může být v rozporu s Zákonem o dani z přidané hodnoty č. 235/2004 Sb. a Zákonem o daních z příjmů č. 586/1992 Sb.

Vyúčtování služeb

Problematické je také vyúčtování služeb spojených s užíváním bytů:

V SVJ nejsou účtovány skutečně přijaté zálohy na služby.
Zálohy na služby je možné vyúčtovat jen na základě předepsaných záloh.
Zálohy na služby nejsou vyúčtovány podle Zákona o vyúčtování služeb č. 67/2013 Sb.
Po vyúčtování podle předpisu vymáhá SVJ nebo SBD HODOŇAN nedoplatky (neuhrazené zálohy) v dalším účetním období i za několik minulých let.

Tento postup komplikuje kontrolu správnosti vyúčtování ze strany vlastníků a může vést k neoprávněnému vymáhání nedoplatků.

Závěr: Transparentnost jako základ důvěryhodné správy

Vztah mezi SVJ a správcovskou firmou by měl být založen na transparentnosti, důvěře a dodržování zákonných požadavků. V případě vztahu mezi SBD HODOŇAN a SVJ Jižní 3, 5, 7 v Hodoníně se ukazuje, že existují oblasti, kde současná praxe neodpovídá požadavkům právních předpisů.

Pro zdravé fungování SVJ je klíčové, aby:

Účetnictví SVJ bylo vedeno odděleně od účetnictví správce.
Majetek SVJ byl oddělen od majetku správce, včetně samostatného bankovního účtu.
O odměňování statutárních orgánů rozhodovalo shromáždění vlastníků.
Vyúčtování služeb probíhalo transparentně a v souladu se zákonem.
Správce jednal v nejlepším zájmu SVJ a nedocházelo ke střetu zájmů.

Pokud jste vlastníkem bytu v SVJ, je důležité být informován o svých právech a povinnostech a aktivně se zajímat o způsob správy vašeho bytového domu. Pouze informovaní vlastníci mohou efektivně kontrolovat činnost správce a statutárních orgánů SVJ a zajistit, že je s jejich majetkem nakládáno řádně a v souladu se zákonem.

Článek vyjadřuje mé osobní stanovisko a nemá charakter odborné právní či technické analýzy.
Pokud v článku objevíte chybu, překlep, nepřesný údaj či možné porušení autorských práv, prosím, informujte mě.